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房地產需求的分析與預測

收錄時間:2006-05-08 23:09 來源:建筑中文網  作者:劉暢,從靜,李民  閱讀:0次 評論:0我要評論

內容提示:房地產是一種稀缺資源、重要的生產要素和生活必需品,根據我國1996~2003年的房地產需求量及其影響因素的數量、房地產的需求結構,建立數學模型,分析和預測2005~2007年的房地產需求總量及其結構,并提出幾點建議。

延伸閱讀:多元線性回歸 房地產業 房地產需求 最小二乘法 需求結構 預測

    1 房地產業已經成為我國經濟發展的支柱產業

    房地產業作為我國的一個新興產業,經歷了曲折的發展過程。1953 年前基本上還是以市場經濟為主, 1953 年以后我國房地產業發展的歷程可以分為 3 個階段:

    第 1 階段(1953~1978 年)。這一時期社會錯誤地把住宅作為福利產品,而否定其商品屬性,否定其價值。片面強調土地的資源屬性和公有制,將土地權利同土地實體視為一體,否定在社會主義階段土地市場或土地使用權市場存在的必要性。在生產的組織上過分強調國家統一的計劃經濟,過早的限制家庭所有制和過分的夸大公有制的高級形式。(參考《建筑中文網

    第 2 階段(1978~1992 年)。這一時期是我國不斷探索社會主義市場經濟,房地產商品屬性逐漸恢復的過程。是對住房屬性認識提高,住宅投資、分配機制轉化和探索階段。

    第 3 階段(1992 年之后)。這一時期是房地產市場逐漸形成,并且不斷完善的階段。首先,房改目標越來越明確,按居民收入水平不同形成了 3 種住房供應方式:一是為高收入人群提供按市場價購買滿足個性要求的商品房,二是為中低收入人群供應房改房或經濟適用房,三是為較少數低收入人群提供廉價房。其次,房地產業作為“投資少、見效快、效益好”的重點行業,得到不斷扶持。再次,金融業不斷同房地產業相融合,形成了房地產金融體制,國內主要商業銀行都設立了住宅信貸部;融資工具多樣化,既有信貸,也有擔保貸款和抵押貸款;房地產金融已成為許多銀行近年來重點發展的新業務,房地產業已成為國民經濟發展的新的增長點。然而當前房地產價格快速上漲,使得人們對房地產的泡沫現象產生了疑慮,影響了房地產業的發展。

    國家近來接連發布了對房地產業具有震撼力的 2 個文件:中國人民銀行第 121 號文和國辦發(2003)18號文。因此,分析預測未來房地產的需求和供給量,對于穩定房價、保持適度開發和建立更合理的市場規則起到積極的作用。


   
   

    2 對房地產需求與供給的分析預測

    1998~2002 年我國房地產業的需求價格彈性和供給價格彈性,如表 1 所示。可以看出,需求價格彈性和供給價格彈性都大于 1,這說明在現階段,需求和供給都不存在瓶頸。同時,需求價格彈性大于供給價格彈性,這說明供小于求,從而房價主要是由需求決定的,因此,分析房地產的需求是關鍵。

    房地產需求的分析與預測

    2.1房地產需求量的影響因素

    在構成房地產需求量中主要有以下諸因素:

    (1)從政治因素考慮影響房地產需求的主要因素有3個:一是國家或地區政局的穩定性。二是政府基本政策的導向。三是政府有關政策的連續性和透明度。

    (2)從經濟因素考慮影響房地產需求的主要因素有3個:一是人口狀況,包括人口的絕對量、人口的增長速度、家庭的結構和人口的移動。二是國家經濟的發展水平和人均可支配收入。三是國家經濟發展的周期。國家目前政局是穩定性的,政府鼓勵和支持發展房地產業,而且政策具有很高的透明度和連續性,所以,主要應從經濟因素考慮。在眾多經濟因素中經過分析判定,人口的數量、人均可支配收入、住房價格、房地產產業結構的調整和變化應為首選的影響因素。人口的數量決定了對房地產的需求上限,龐大的人口基數是對房地產需求的基礎。如北京、上海、廣州房地產業的持續穩定發展與這些城市的人口數量有密切關系,而人口增長速度對房地產需求有雙向的影響。如果人口增長速度快,則家庭收入中的很大一部分要用于食品等最基本需求方面的支出,使住房消費支出能力減少或延緩對住房消費的需求。相反,隨著國民收入水平的逐步提高,同時,在實行嚴格計劃生育政策的情況下,居民住房支付能力在逐步上升,住房更新換代的欲望也越來越強烈。

    房地產市場有效需求受到消費者實際購買力的限制。當消費者的購買能力由強變弱時,市場對房屋的有效需求就會減少,相反,當消費者的購買能力由弱變強時,市場對房屋的有效需求就會增加。這就說明房地產的有效需求水平,是隨著消費者實際購買力變化而變化的。因此,人均可支配收入決定了房地產的有效需求。

    從表1可以看出,需求的價格彈性大于0,這說明住房需求隨著房價的提高而提高,表明住房的財富效應在中國非常明顯。

    2.2房地產需求模式

    現建立房地產需求模型,分析各種不同影響因素對房地產需求的影響程度.  

    經過對房地產需求量影響因素的分析,設定人口數量為X1、人均可支配收入為X2和住房價格為X3,作為自變量,房地產的需求量為Y,作為因變量。從而可以確定我國房地產需求量與人口的數量、人均可支配收入、住房價格的線性關系。1996-2003年房地產需求量及其影響因素資料見表2,通過建立多元線性回歸模型,得出多元線性回歸方程:

    Y=-70 290.84+0.419 223 X1+6.723 391一3.298 109 X3

    運用Eviews所得到的結果如表3,可以得到以下結論:一是F檢驗的結果為 254.4298,可見回歸方程的效果是高度顯著的。二是擬和優度的檢驗中R=0.990 877,說明此回歸方程的擬和優度是很好的。三是房地產需求量的影響因素中人口數量X1、人均可支配收入X:與房地產需求量Y呈正相關,住房價格X:與房地產需求量Y呈負相關,其中,人均可支配收入對房地產需求量的影響最大,人口數量對房地產需求量的影響最小。

    房地產需求的分析與預測


   
   

    房地產需求的分析與預測

    2.3房地產需求預測

    根據表2提供的數據,用最小二乘法可以分別建立關于人口數量X1、人均可支配收入X2和住房價格X3 以時間 t 為變量的趨勢方程:

    X1=121 604.3+1 006.286t

    X2=4 182.214+488.755 4t

    X3=1 817.714+61.678 57t

    根據上述方程,可以預測 2005~2007年的住宅房屋需求量,如表 4。

    房地產需求的分析與預測

    2.4 房地產結構需求預測

    1997~2003 年房地產中不同用途房屋的需求資料如表 5,可以看出商品房所占的比重最高,占 70%;經濟適用房所占的比重為 20%,用以滿足中低收入者的需求。根據表 5 提供的數據,用最小二乘法可以分別建立商品房 Y1、別墅和高檔公寓 Y2、經濟適用房 Y3、辦公樓Y4、商業性用房 Y5 及其他用房 Y6 以時間 t 為變量的趨勢方程:

    Y1=3 665.233+2 321.664t;Y2=-41.293 33+192.534 3t;Y3=683.088 0+631.442 0t;Y4=304.964 0+37.840 29t; Y5=196.199 3+313.565 4t;Y6=85.264 67+38.624 86t。

    根 據 上 述 方 程 , 可 以 預 測2005~2007 年的各類用途房屋的需求,如表 6。

    房地產需求的分析與預測


   
   
   
   

    房地產需求的分析與預測

    3 所得到的啟示

    從上述的分析與預測中不難看出,在以后幾年宏觀經濟局勢走好的基礎上,房屋需求仍然較為旺盛,房地產價格持續穩步上升。隨著人均可支配收入的上升等原因,商品房、經濟適用房在房地產的總需求中所占的比重有小幅上揚的趨勢。

    (1)在準確理解和把握中央宏觀調控政策、抑制投資膨脹的基礎上,要繼續保護和擴大消費需求,住房消費需求是當前居民需求的熱點,是擴大需求的主要內容,要繼續培育和刺激房屋消費的有效需求,應該保持原有居民住房消費政策的連續性,在新出臺的嚴禁炒作房地產政策中要避免影響居民合理的房屋要求,要研究居民住房消費發展趨勢和不同地區的住房需求變化,因地制宜、區別對待。

    (2)經濟適用房在房地產的需求中仍占相當大的比例,僅次于商品房,并有小幅上揚的趨勢,因此,政府在住房補貼政策實施過程中應加大經濟適用房的建設,并適度降低經濟適用房的價格,將經濟適用房賣給真正需要補貼的低收入者,對一些連經濟適用房也買不起的無房者,政府應提供廉租方并采取額外補助等辦法。

    (3)隨著普通商品房需求的增加,應減少別墅和高檔公寓的供給,增加普通商品房的供給。普通商品房的短缺造成了廣大中低收入者的住房困難。因此,政府應增加普通商品房的建筑面積、減少別墅和高檔公寓的建筑面積,并保持供求平衡。

    參考文獻:

    [1] 張 煒, 譚大璐. 房地產投資決策分析的必要性[J]. 中國住宅設施, 2004(12):11-14.

    [2] 方晶晶, 邢振祥. 房地產投資的量度[J]. 建筑管理現代化, 2004(03):15-19.

    [3] 況偉大. 公共政策與我國房地產業發展[J]. 稅務研究,2004(03):2-7.

    [4] 廖英敏. 房地產投資供給需求回落價格繼續上漲[J]. 中國房地信息, 2004(10):27-32.

    [5] 韓 健. 房地產業對國民經濟發展的影響[J]. 河海大學學報,2004(01) :24-27.

    [6] 中國房地產及住宅研究會. 用周期波動理論審視和預測房地產態勢》[N]. 南方房地產,2004-09-06.

原文網址:http://www.oh9p.com/research/200605/225.htm

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